De rechter overweegt: . De rechtbank volgt deze echter niet waar deskundigen hebben geadviseerd tot toekenning van een separate post inkomensschade. De rechtbank is van oordeel dat daarvoor in dit geval geen plaats is om de volgende redenen.
De DCF-methode komt neer op een waardebepaling van het onteigende op basis van (de contante waarde van) het verdienvermogen daarvan, welke wordt gevonden door de te verwachten stroom inkomsten en uitgaven contant te maken naar de peildatum. In dit geval is door deskundigen (terecht) deze methode gehanteerd voor de waardering van zowel de BE als het ER. Daarbij is als beschouwingsperiode genomen de gegeven looptijd van het ER tot ultimo 2035, waarbij het via de DCF-methode over de beschouwingsperiode gevonden bedrag is vermeerderd met de waarde van de grond en het pand per einde looptijd. Dit laatste als alternatief voor een in de tijd doorlopende DCF-berekening waarvoor deskundigen hier (terecht) niet hebben gekozen vanwege de redelijkerwijze te verwachten wijzigingen in de erfpachtvoorwaarden na 2035.
De post inkomensschade (voor zowel NS Vastgoed als Hermes) is door deskundigen berekend over dezelfde periode en op basis van dezelfde inkomsten/uitgaven als gehanteerd bij de vorenbedoelde DCF-berekening van de waarde.
Kortom: er is sprake van bedrijfsmatig geëxploiteerd commercieel vastgoed – waarbij de exploitatie plaatsvindt door respectievelijk verpachting en verhuur – wat maakt dat (a) de DCF-methode de meest aangewezen taxatie-methode is maar (b) dat voor separate vergoeding van inkomensschade in dit geval geen plaats is omdat het opbrengende vermogen (bestaande uit een som die staat voor hetgeen er per saldo mee verdiend kan worden) de bron is voor de vaststelling van de waarde. De beschouwingsperiode is bij de berekeningen van de waarde en de inkomensschade dezelfde en dezelfde inkomsten en uitgaven zijn daarbij gehanteerd. Anders gezegd: de gederfde inkomsten (netto-opbrengsten uit canon respectievelijk huur) zijn al volledig verrekend in de DCF-waarde want deze is namelijk de netto-som van al het toekomstig inkomen, gecorrigeerd voor rente en risico. Naast de waarde van de grond op zich en de waarde van het pand op zich kan het daaraan gerelateerde verdienvermogen maar één keer als schadepost worden opgevoerd: hetzij als waardevermeerderend element bij de (DCF-)berekening van de waarde van grond en pand, hetzij als separate post inkomstenderving. Hier is het eerste gebeurd en is daarom voor het tweede geen plaats meer.
De uitspraak: ECLI:NL:RBLIM:2026:8602
